地产板块近期出现快速上涨,诸多个股被资金追捧。历史上,很多人误解地产为防守板块,认为地产投资者是保守投资者,这个观点已经被行情完全证伪。本文旨在厘清地产板块成为强大进攻品种的原因,文章中关于地产特征、择时方法等内容希望能对投资者有所助益。

认为地产板块是防御品种的误区源自于大家过度关注招保万金这类龙头国企地产公司,这类公司存在扩张保守和多元化进程慢的特点。关于地产的投资分析中,有一种观点是:房地产公司同质化高,买龙头即可。这种观点其实是非常偏颇的。地产公司在2010年以后,差异性是上升的,所以股价走势也会有巨大差距。以万科为代表(尽管万科严格意义上是混合所有制)的招保万金等传统国企地产巨头,存在多元化进展慢和扩张保守的问题。多元化慢意味品质难以提高,扩张保守造成营收和利润增速慢。我们用民企新城控股和万科进行对比,新城控股最有名的特点来自于它的吾悦广场,专注于三四线商业综合体开发的新城控股在商铺出租率方面位列商业地产头部(很多口径下的第一),有研究报告称新城控股为“三四线商业地产之王”便是这个原因,万科也有自己的商业地产,印力商场隶属于万科旗下,但是在出租率、租金增速等关键指标都显著地弱于新城,万科已经是招保万金中的多元化最强者;在公司扩张速度上,新城规模增速远快于万科,不止是新城控股,金科股份、阳光城、中南建设等企业都快于招保万金,国企先天因为管理层和中小股东利益差异较大的原因,扩张偏慢。存在扩张慢的公司可能面临低营收增速,多元化慢的公司可能面临低利润率,这个便是招保万金利润难以上升,股价波动小的原因。

地产中存在高爆发品种。因为上一节中扩张保守和多元化进程慢的特点,招保万金的股价走势长期看也没有爆发力,所以有观点认为地产是防守品种。但是,很多地产公司并非呈现防守品种特征,图1对比万科和新城的月收盘价(经过复权处理),在2016年8月之后(之前万科因股权原因停牌),二者走势差异巨大。明显的差异有:首先,新城涨幅明显跑赢万科;新城控股波动大于万科;最重要的,对于投资者而言,新城存在强大的交易价值,因为新城曾经出现快速连续上涨,2017年9月至2018年1月、2018年12月至2019年3月、2020年12月至2021年3月,在这三个时间段内,新城控股出现明显的快速上涨,但是同期万科涨幅偏弱。因此,地产本身存在优秀的进攻品种,只是因为一些误区,大家没有关注到这些品种。

图1 万科A与新城控股历史走势

数据来源:wind、九方金融研究所。

地产板块进攻性较强有两个重要原因:高杠杆和政策持续性。第一个原因高杠杆,大部分投资者都比较熟悉。房地产板块和银行板块一样,都是比较著名的高杠杆行业,具体杠杆有多高,本文不是专门的会计文章,不对地产行业的一些手段进行分析,在实践中,房地产公司本身就能很轻松地运用2-3倍杠杆进行经营(银行贷款、公开市场发债等手段),如果通过明股实债等手段,理论杠杆达到10倍以上是没有问题的。因此,当房地产销售市场快速冷却或者快速火爆时,地产的业绩会有较大波动。因此,地产股先天存在进攻属性。

政策持续性是指地产政策在一段时间内一般是不改变的。我们就用最近一轮地产周期进行分析,“房住不炒”这个政策是2016年年底提出的,地产政策从此开始进入从紧的时代,除了疫情期间短暂放开过,政策一直得以延续,最后以“三道红线”和恒大事件作为本轮从严调控的最后章节。在长达4-5年的时间里,房地产政策基本上全部是从严的,地方上加强限贷限购政策,货币政策上房贷利率不断提高,房企方面用“三道红线”制约。今年以来,房地产政策“纠偏”成为主要思路,限贷限购放松、房贷利率下调,针对地产公司的支持呼声越发响亮。可以发现,在某个时间区间内,地产的政策往往是一边倒的,所以造成了地产容易出现趋势上涨行情。地产择时的核心思路就是跟着政策走,这个观点在《无畏黑铁时代伪论 地产股投资正当时!》一文中已经提及,这里不再详述。

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